Was in einen Garagenmietvertrag gehört
Ein Mietvertrag über eine Garage ist kürzer als einer über eine Wohnung, weil das Wohnraummietrecht hier grundsätzlich nicht gilt. Neun Punkte reichen, und genau diese neun füllt das Formular oben aus:
- Vermieter und Mieter mit vollständiger Anschrift
- das Mietobjekt, also Art, Lage und Nummer, dazu die Zahl der Schlüssel oder Fernbedienungen
- Beginn und Laufzeit, unbefristet oder mit festem Ende
- Miete, Fälligkeit und Bankverbindung
- Kaution, falls eine vereinbart wird
- Strom und Betriebskosten, falls es welche gibt
- was in der Garage abgestellt und gelagert werden darf
- Zustand bei Übergabe und Rückgabe
- Unterschriften beider Seiten, jede Partei bekommt eine Ausfertigung
Die eine Frage, die alles andere entscheidet
Bevor du irgendetwas anderes klärst, kläre diese Frage: Ist die Garage getrennt vermietet oder gehört sie zum Wohnungsmietvertrag? Daran hängen Kündigungsfrist, Kaution, Mieterhöhung und die Frage, ob der Vermieter die Garage allein kündigen kann.
Wie unterscheidet man beides? Der Bundesgerichtshof hat dazu eine klare Linie. Werden zwei getrennte Verträge geschlossen, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass beide auch rechtlich selbständig sind (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011, VIII ZR 251/10). Diese Vermutung lässt sich widerlegen, und die wichtigsten Anzeichen dagegen sind:
- Wohnung und Garage liegen auf demselben Grundstück
- beide Verträge wurden am selben Tag geschlossen
- es gibt eine einheitliche Miete oder eine gemeinsame Abrechnung
- ein Vertrag verweist auf den anderen oder macht ihn zur Bedingung
Je mehr davon zutrifft, desto eher liegt trotz zweier Urkunden ein einheitliches Mietverhältnis vor. Wer das vermeiden will, schließt den Garagenvertrag zeitlich versetzt, mit eigener Miete und ohne Bezug auf den Wohnungsvertrag.
Kündigungsfristen, und der Samstag, den fast alle falsch rechnen
Bei einer separat vermieteten Garage gilt § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB: Wird die Miete monatlich bemessen, ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Praktisch sind das knapp drei Monate, und die Frist gilt für beide Seiten gleich.
Diese Frist ist abdingbar. Anders als im Wohnraummietrecht dürfen die Parteien eine kürzere oder längere vereinbaren, etwa einen Monat zum Monatsende. Steht so etwas im Vertrag, geht es der gesetzlichen Frist vor. Steht nichts drin, gilt § 580a BGB.
Der Stolperstein ist der dritte Werktag. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Samstag dabei mitzählt (BGH, Urteil vom 27. April 2005, VIII ZR 206/04). Fällt der Monatserste auf einen Donnerstag, ist der dritte Werktag also der Samstag und nicht der Montag. Wer am Montag einwirft, ist einen Monat zu spät.
Verwirrend ist das, weil bei der Mietzahlung genau umgekehrt gerechnet wird. Dort zählt der Samstag nach der Rechtsprechung nicht mit. Zwei verschiedene Fristen, zwei verschiedene Antworten, und deshalb steht in vielen Mustern aus dem Netz das Falsche.
Entscheidend ist außerdem der Zugang, nicht das Datum im Brief. Wirf die Kündigung persönlich ein und nimm jemanden mit, oder schick sie als Einwurf-Einschreiben. Ein einfacher Brief reicht rechtlich, nur beweisen kannst du damit nichts.
Kaution
Die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten aus § 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Bei einer separat vermieteten Garage ist die Höhe frei vereinbar, üblich sind ein bis zwei Monatsmieten. Auch die Pflicht, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen, trifft den Vermieter hier nicht.
Das dreht sich um, sobald die Garage zur Wohnung gehört. Dann zählt sie zur Wohnraumkaution und fällt mit unter die Grenze aus § 551 BGB.
Darf der Vermieter die Garagenmiete erhöhen?
Bei einer separat vermieteten Garage nicht einseitig. § 558 BGB steht im Wohnraummietrecht und gilt hier nicht. Der Vermieter braucht deine Zustimmung, oder er muss den Vertrag kündigen und einen neuen zu höherem Preis anbieten. Wie du darauf reagierst, steht auf der Seite Darf die Garagenmiete steigen?
Was in der Garage gelagert werden darf
Das steht nicht im BGB, sondern in den Garagenverordnungen der Länder, und die sind unterschiedlich. Verbreitet sind in Kleingaragen Grenzen von rund 200 Litern Diesel und 20 Litern Benzin in dicht verschlossenen Behältern. Weit verbreitet und in vielen Ländern unzulässig ist dagegen, die Garage als Lager oder Werkstatt zu nutzen, weil sie dann ihre Zweckbestimmung verliert.
Deshalb gehört in den Vertrag ein klarer Satz dazu. Das Muster oben enthält ihn, und du kannst ihn anpassen, etwa wenn Reifen und Fahrräder ausdrücklich erlaubt sein sollen.
Strom, Betriebskosten und Winterdienst
Bei einer Einzelgarage gibt es meist nichts abzurechnen. Sobald aber Licht, ein Torantrieb oder eine Steckdose vorhanden sind, sollte im Vertrag stehen, wer den Strom zahlt und ob es einen Zwischenzähler gibt. Dasselbe gilt für Räum- und Streupflicht auf der Zufahrt und für die Kosten der Toranlage in einer Tiefgarage.
Ohne Regelung trägt sie der Vermieter, denn eine Umlage von Betriebskosten muss vereinbart sein. Das ist einer der häufigsten Streitpunkte und mit einem Satz im Vertrag erledigt.
Befristung, Schriftform und stillschweigende Verlängerung
Ein Garagenmietvertrag ist auch mündlich wirksam. Schriftform braucht er nur bei einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr. Fehlt sie dann, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar.
Und noch eine Falle, die selten jemand kennt: Wird die Garage nach Ablauf einer festen Laufzeit einfach weiter genutzt und widerspricht niemand, kann sich das Mietverhältnis stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängern. Wer das nicht will, widerspricht rechtzeitig schriftlich.
Übergabe und Rückgabe
Halte den Zustand bei Übergabe fest, mit Datum, Fotos und der Zahl der Schlüssel und Fernbedienungen. Bei der Rückgabe dasselbe. Das kostet fünf Minuten und entscheidet später darüber, wer eine Beschädigung an Tor oder Wand bezahlt. Normale Abnutzung geht nach § 538 BGB zulasten des Vermieters.
Woran man schlechte Muster aus dem Netz erkennt
- Sie übernehmen Wohnraumklauseln. Wenn in einem Garagenvertrag von Kappungsgrenze, ortsüblicher Vergleichsmiete oder einem berechtigten Interesse an der Kündigung die Rede ist, wurde ein Wohnungsmietvertrag umbenannt.
- Sie regeln den Strom nicht.
- Sie sagen nichts dazu, was gelagert werden darf.
- Sie nennen eine feste Laufzeit über einem Jahr, ohne auf die Schriftform hinzuweisen.
- Sie behaupten, die Kaution sei auf drei Monatsmieten begrenzt. Bei einer separat vermieteten Garage stimmt das nicht.