Garagenmiete erhöhen: Was darf der Vermieter, was kann der Mieter tun?

Zuletzt geprüft am 29. September 2026

Warum § 558 BGB hier nicht gilt

§ 558 BGB gibt dem Vermieter das Recht, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Diese Vorschrift steht im Abschnitt über Mietverhältnisse über Wohnraum. Eine Garage ist kein Wohnraum. Damit gibt es für sie kein gesetzliches Erhöhungsrecht.

Die Folge ist einfach und für viele überraschend: Ein Brief, in dem der Vermieter die Garagenmiete ab dem nächsten Monat um zwanzig Euro anhebt, ändert von sich aus gar nichts. Er ist ein Angebot, kein Bescheid.

Was der Vermieter stattdessen tun kann

Er kann fragen. Eine Erhöhung im laufenden Vertrag geht nur einvernehmlich. Stimmt der Mieter zu, gilt sie. Schweigen ist keine Zustimmung, aber Vorsicht: Wer den erhöhten Betrag monatelang kommentarlos überweist, kann sich später schwer darauf berufen, nie zugestimmt zu haben.

Er kann kündigen und neu anbieten. Das ist der übliche Weg. Er kündigt den Vertrag nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB, also spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats, und bietet gleichzeitig einen neuen Vertrag zum höheren Preis an. Einen Kündigungsgrund braucht er dafür nicht. Am Ende steht die schlichte Frage, ob dem Mieter die Garage den neuen Preis wert ist.

Er kann sich auf eine Klausel berufen. Eine Staffelmiete mit festen Beträgen und Zeitpunkten gilt so, wie sie im Vertrag steht. Anders ist es bei einer Bindung an den Verbraucherpreisindex. Außerhalb des Wohnraums erlaubt das Preisklauselgesetz sie nur unter engen Voraussetzungen, etwa wenn der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet (§ 3 PrKG). Unwirksam wird eine unzulässige Klausel allerdings erst, wenn ein Gericht das rechtskräftig feststellt (§ 8 PrKG). Lies also zuerst den Vertrag.

Wie viel und wie oft?

Eine gesetzliche Obergrenze wie die Kappungsgrenze gibt es bei einer separat vermieteten Garage nicht, und auch keine Sperrfrist zwischen zwei Erhöhungen. Die Grenze ist eine praktische: Der Mieter kann ablehnen, und dann bleibt dem Vermieter nur die Kündigung, mit der Frist, die dazugehört.

Bei einem befristeten Vertrag geht während der Laufzeit weder das eine noch das andere. Er endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit und ist vorher nicht ordentlich kündbar (§ 542 Abs. 2 BGB). Eine Erhöhung vor dem Ende gibt es dann nur, wenn der Vertrag selbst eine Staffel vorsieht oder beide sich einigen.

Wenn die Garage zur Wohnung gehört

Dann dreht sich alles um. Es gilt § 558 BGB mit allem, was dazugehört:

• Sperrfrist, das Erhöhungsverlangen kommt frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung und wirkt frühestens fünfzehn Monate danach
• Kappungsgrenze von zwanzig Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt fünfzehn Prozent
• Begründung nach § 558a BGB, etwa mit dem Mietspiegel
• Zustimmungsfrist für den Mieter bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang

Die Garagenmiete zählt dabei zur Gesamtmiete. Sie getrennt und zusätzlich zu erhöhen, geht nicht. Ob eine Erhöhung der Wohnungsmiete stimmt, rechnet die Prüfung der Mieterhöhung nach.

Ob die Garage zur Wohnung gehört, entscheidet sich nach denselben Merkmalen wie bei der Kündigung. Bei zwei getrennten Verträgen spricht eine tatsächliche Vermutung für ihre Selbständigkeit (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011, VIII ZR 251/10). Dagegen sprechen dasselbe Grundstück, derselbe Vertragstag, eine einheitliche Miete oder ein Verweis eines Vertrages auf den anderen.

Wie du als Mieter reagierst

Der wichtigste Punkt steht in der ersten Zeile. Zahle nicht den erhöhten Betrag, solange du nicht zugestimmt hast. Zahlung ist das stärkste Anzeichen für eine stillschweigende Zustimmung, das es gibt.

Umgekehrt gilt: Wer widerspricht, sollte die alte Miete pünktlich und vollständig weiterzahlen. Sonst entsteht ein Rückstand, und der ist ein Grund, den der Vermieter vorher nicht hatte.

Wie du als Vermieter sauber vorgehst

1. Zuerst den Vertrag lesen. Steht dort eine Staffel, eine feste Laufzeit oder eine eigene Kündigungsfrist, geht das dem Gesetz vor.
2. Schriftlich anfragen, mit neuem Betrag, Datum und einem kurzen Grund, und um eine Antwort bis zu einem festen Tag bitten.
3. Stimmt der Mieter zu, die neue Miete in einem Nachtrag zum Vertrag festhalten, von beiden unterschrieben.
4. Lehnt er ab, bleibt nur die Kündigung mit der Frist nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB oder der im Vertrag vereinbarten, zusammen mit dem Angebot eines neuen Vertrags. Schick sie so, dass du den Zugang beweisen kannst.
5. Bei einem neuen Vertrag gleich eine Staffelmiete vereinbaren. Dann stellt sich die Frage später gar nicht.

Den Nachtrag gibt es auf der Seite zum Garagenmietvertrag, zusammen mit Übergabeprotokoll und Kündigungsschreiben und mit euren Angaben aus dem Vertragsformular ausgefüllt, für 0,99 €. Der Vertrag selbst ist dort kostenlos.

Musterschreiben

Beide Muster gelten für eine getrennt vermietete Garage. Gehört sie zur Wohnung, passen sie nicht, dann gelten die Regeln aus § 558 BGB.

Für Vermieter: Angebot, die Miete anzupassen

[Vor- und Nachname, Anschrift des Vermieters]

[Vor- und Nachname, Anschrift des Mieters]

[Ort], [Datum]

Mietvertrag über die Garage [Lage, Nummer] vom [Datum]
Angebot zur Anpassung der Miete

Guten Tag [Name],

die Miete für die oben genannte Garage beträgt seit [Monat, Jahr]
[Betrag] Euro im Monat. Ich möchte sie ab dem [Datum] auf [neuer Betrag]
Euro anpassen. Grund dafür sind [kurzer Grund, etwa gestiegene Kosten für
Grundsteuer und Versicherung].

Diese Änderung gilt nur, wenn Sie zustimmen. Bitte teilen Sie mir bis zum
[Datum] schriftlich mit, ob Sie einverstanden sind. Stimmen Sie zu, halten wir
die neue Miete in einem kurzen Nachtrag zum Mietvertrag fest.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]

Für Mieter: Antwort, wenn du nicht zustimmst

[Vor- und Nachname, Anschrift des Mieters]

[Vor- und Nachname, Anschrift des Vermieters]

[Ort], [Datum]

Mietvertrag über die Garage [Lage, Nummer] vom [Datum]
Ihr Schreiben vom [Datum] zur Erhöhung der Miete

Guten Tag [Name],

mit Ihrem Schreiben vom [Datum] möchten Sie die Miete für die Garage ab dem
[Datum] auf [Betrag] Euro erhöhen. Dieser Erhöhung stimme ich nicht zu. Die
vereinbarte Miete von [bisheriger Betrag] Euro zahle ich weiter pünktlich.

[Wenn du verhandeln willst: Über eine Anpassung auf [Betrag] Euro ab dem
[Datum] können wir sprechen, wenn [Gegenleistung, etwa die Reparatur des
Tores bis zum ...].]

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]

Häufige Fragen

Wie oft darf die Garagenmiete erhöht werden?

Bei einer separat vermieteten Garage gibt es keine gesetzliche Sperrfrist, weil § 558 BGB nicht gilt. Jede Erhöhung braucht aber die Zustimmung des Mieters, eine vereinbarte Staffel oder eine Kündigung mit Frist. Gehört die Garage zur Wohnung, darf das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen.

Wie viel darf eine Garagenmiete steigen?

Eine Kappungsgrenze wie bei Wohnungen gibt es für eine getrennt vermietete Garage nicht. Der Vermieter kann jeden Betrag anbieten, durchsetzen kann er ihn aber nur mit Zustimmung oder indem er kündigt und neu vermietet. Gehört die Garage zur Wohnung, gilt die Kappungsgrenze von zwanzig Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt fünfzehn.

Muss eine Erhöhung der Garagenmiete schriftlich sein?

Für die Einigung auf eine neue Miete schreibt das Gesetz keine Form vor, auch eine mündliche Absprache wirkt. Schriftlich ist sie trotzdem richtig, weil sich sonst im Streit nichts beweisen lässt. Hat der Vertrag eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr, gehört die Änderung in einen unterschriebenen Nachtrag, damit die Schriftform nach § 550 BGB gewahrt bleibt.

Was passiert, wenn ich die höhere Garagenmiete einfach zahle?

Dann spricht viel dafür, dass du der Erhöhung stillschweigend zugestimmt hast. Wer nicht zustimmen will, widerspricht schriftlich und zahlt weiter den alten Betrag, pünktlich und vollständig. Ein Rückstand wäre sonst ein Kündigungsgrund, den der Vermieter vorher nicht hatte.

Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.