Kaufvertrag für eine Garage: wann der Notar Pflicht ist

Zuletzt geprüft am 27. September 2026

Drei Fälle, drei Antworten

Ob ein Notar nötig ist, hängt nicht am Preis und nicht am Baujahr, sondern allein daran, was die Garage rechtlich ist.

1. Die Garage steht auf einem Grundstück, das mitverkauft wird

Dann verkaufst du ein Grundstück. Die Garage ist wesentlicher Bestandteil nach § 94 BGB und hat kein eigenes rechtliches Schicksal. Der Vertrag muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden.

2. Die Garage ist Teileigentum

Einzeln verkäufliche Garagen in einer Anlage sind fast immer Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Sie haben ein eigenes Grundbuchblatt und eine eigene Nummer im Aufteilungsplan. Teileigentum wird wie ein Grundstück behandelt, also Beurkundung. Dasselbe gilt für eine Garage an einem Erbbaurecht.

3. Die Fertiggarage auf fremdem Grund

Der einzige Fall ohne Notar. Wer eine Fertiggarage auf ein gemietetes oder gepachtetes Grundstück stellt, tut das in aller Regel zu einem nur vorübergehenden Zweck. Dann wird sie nach § 95 Abs. 1 BGB nicht Bestandteil des Grundstücks, sondern bleibt eine bewegliche Sache, ein sogenannter Scheinbestandteil. Sie gehört weiter dem, der sie aufgestellt hat, und lässt sich formfrei verkaufen wie ein Auto.

Vorsicht bei der Abgrenzung. Entscheidend ist der Wille beim Aufstellen, nicht die Bauweise. Eine Fertiggarage auf dem eigenen Grundstück ist in aller Regel wesentlicher Bestandteil, auch wenn man sie theoretisch wegkranen könnte.

Was passiert ohne Beurkundung

Der Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Nicht anfechtbar, nicht schwebend unwirksam, sondern von Anfang an ohne Wirkung. Keine Seite kann etwas daraus verlangen. Wer schon gezahlt hat, bekommt das Geld nach Bereicherungsrecht zurück, wer schon übergeben hat, die Sache.

Es gibt eine Heilung, aber sie hilft vorher niemandem: Nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wird der Mangel geheilt, sobald Auflassung und Eintragung ins Grundbuch erfolgt sind. Zur Auflassung braucht es wiederum den Notar. Wer also ohne Notar unterschreibt, hat bis zur Eintragung nichts in der Hand.

Was der Notar kostet

Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Geschäftswert, hier also dem Kaufpreis. Sie sind nicht verhandelbar, jeder Notar rechnet gleich ab. Dazu kommen die Kosten des Grundbuchamts. Als grobe Hausnummer liegen Notar und Grundbuch zusammen bei etwa anderthalb bis zwei Prozent des Kaufpreises, bei kleinen Kaufpreisen anteilig mehr, weil Mindestgebühren greifen.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf eines Grundstücks oder von Teileigentum fällt Grunderwerbsteuer an. Der Satz ist Landessache und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Beim Verkauf einer Fertiggarage als bewegliche Sache fällt sie nicht an, was den Unterschied zwischen den drei Fällen auch finanziell spürbar macht.

Wenn wirklich nur die Fertiggarage verkauft wird

Dann reicht ein schriftlicher Kaufvertrag. Hinein gehören:

1. Beide Parteien mit vollständigem Namen und Anschrift
2. Genaue Bezeichnung der Garage, also Standort, Hersteller, Maße, Baujahr
3. Der Hinweis, dass es sich um einen Scheinbestandteil nach § 95 BGB handelt und dass der Grund nicht mitverkauft wird
4. Kaufpreis und Zahlungsweise
5. Übergabetermin und wer den Abbau oder den Transport bezahlt
6. Was mit dem Miet- oder Pachtvertrag über den Grund geschieht, denn der geht nicht automatisch mit über
7. Gewährleistung, bei einem Verkauf unter Privatleuten üblicherweise ausgeschlossen

Punkt 6 ist der, an dem es in der Praxis scheitert. Die Garage kann verkauft sein und trotzdem auf einem Grundstück stehen, dessen Eigentümer den neuen Besitzer dort nicht haben will. Kläre das Nutzungsrecht vor der Unterschrift, schriftlich, mit dem Grundstückseigentümer.

Was das hier nicht ist

Eine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob deine Garage Bestandteil, Scheinbestandteil oder Teileigentum ist, entscheidet sich an Umständen, die nur du und ein Blick ins Grundbuch kennen. Im Zweifel fragt man einen Notar, und das erste Gespräch dort ist bei einem geplanten Kauf meistens kostenlos.

Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.