Darf ich die gemietete Garage untervermieten?

Zuletzt geprüft am 27. September 2026

Die Grundregel

§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB sagt es knapp: Ohne Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Das gilt für jede Mietsache, für die Wohnung wie für die Garage. Ob du Geld dafür nimmst, spielt keine Rolle. Auch das dauerhafte unentgeltliche Überlassen an den Nachbarn ist eine Gebrauchsüberlassung.

Der Unterschied zur Wohnung, den fast alle übersehen

Bei einer Wohnung gibt § 553 Abs. 1 BGB dem Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Diese Vorschrift spricht ausdrücklich von einem Teil des Wohnraums. Eine Garage ist kein Wohnraum. Wer sich also auf § 553 BGB beruft, um eine Garage unterzuvermieten, steht auf dünnem Eis.

Was bleibt, ist § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das ist kein Anspruch auf die Untervermietung, sondern ein Weg hinaus. Bei einer Garage, die man ohnehin nicht braucht, ist das oft die bessere Lösung als ein Streit.

Wenn die Garage zur Wohnung gehört

Stehen Wohnung und Garage in einem Vertrag, ist die Garage Teil des Wohnraummietverhältnisses. Für die Untervermietung der Garage bleibt es trotzdem bei § 540 BGB, denn § 553 BGB betrifft den Wohnraum. Praktisch wichtiger ist eine andere Folge: Du kannst die Garage dann auch nicht einzeln kündigen, und der Vermieter kann es ebenso wenig.

Stehen sie in zwei Verträgen, sind es zwei Mietverhältnisse, die getrennt voneinander leben. Welcher Fall vorliegt, steht nicht auf dem Briefkopf, sondern ergibt sich aus den Umständen. Ein einheitlicher Vertrag, eine gemeinsame Abrechnung und ein gemeinsamer Abschluss sprechen für ein einheitliches Verhältnis.

Was passiert, wenn du ohne Erlaubnis untervermietest

Der Vermieter kann auf Unterlassung klagen. Und er kann kündigen: unerlaubte Gebrauchsüberlassung ist nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB ein Grund zur fristlosen Kündigung. In aller Regel muss er nach § 543 Abs. 3 BGB zuerst abmahnen und eine Frist setzen. Wer nach einer Abmahnung den Untermieter hinauswirft, hat die Kündigung meistens abgewendet. Wer weitermacht, nicht.

So fragst du

Kurz, schriftlich, mit dem Namen des Untermieters. Der Vermieter darf nur Gründe in der Person des Dritten geltend machen, deshalb gehört diese Person in den Brief.

[Dein Name]
[Straße und Hausnummer]
[PLZ und Ort]

[Name des Vermieters]
[Straße und Hausnummer]
[PLZ und Ort]

[Ort], [Datum]

Bitte um Erlaubnis zur Untervermietung der Garage [Bezeichnung oder Nummer]

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich miete von Ihnen die oben bezeichnete Garage. Ich möchte sie ab dem
[Datum] an [Vorname Name, Anschrift] überlassen.

Ich bitte Sie um Ihre Erlaubnis nach § 540 Abs. 1 BGB. Selbstverständlich
bleibe ich Ihnen gegenüber weiterhin allein aus dem Mietvertrag
verpflichtet.

Bitte antworten Sie mir bis zum [Datum, etwa zwei Wochen].

Mit freundlichen Grüßen

[Dein Name]

Und wenn die Erlaubnis kommt

Dann schließ mit dem Untermieter einen eigenen, schriftlichen Vertrag. Du bleibst deinem Vermieter gegenüber für alles verantwortlich, auch für Schäden, die der Untermieter verursacht, § 540 Abs. 2 BGB. Ein Vertrag, der die Miete, die Dauer, die Kündigungsfrist und den Zustand festhält, ist der einzige Schutz, den du gegen ihn hast.

Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.