Muss ich für die vermietete Garage Umsatzsteuer abführen?

Zuletzt geprüft am 27. September 2026

Warum die Garage anders behandelt wird als die Wohnung

§ 4 Nr. 12 Satz 1 UStG stellt die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken von der Umsatzsteuer frei. Satz 2 derselben Vorschrift nimmt einiges davon wieder aus, darunter ausdrücklich die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen. Eine Garage, ein Carport, ein Stellplatz und eine Tiefgaragenbox fallen darunter.

Für sich genommen ist die Garagenvermietung also ein steuerpflichtiger Umsatz mit dem Regelsatz.

Die Ausnahme: Nebenleistung zur Wohnung

Steuerfrei bleibt die Vermietung, wenn sie eine unselbständige Nebenleistung zu einer steuerfreien Wohnraumvermietung ist. Das ist der Fall, wenn beides zwischen denselben Parteien vereinbart ist und wirtschaftlich zusammengehört.

Der Bundesfinanzhof hat diese Ausnahme weit gezogen. Mit Urteil vom 10.12.2020, Aktenzeichen V R 41/19, hat er entschieden: Vermietet ein Vermieter von Wohnungen im selben Gebäudekomplex auch Pkw-Stellplätze, ist das eine Nebenleistung zur Wohnungsvermietung und damit steuerfrei. Dass auch Außenstehende Zugang zu den Stellplätzen haben, ändert daran nichts.

Umgekehrt heißt das: Vermietest du die Garage an jemanden, der bei dir nicht wohnt, ist es keine Nebenleistung. Dann bleibt es beim steuerpflichtigen Umsatz.

Warum die meisten trotzdem nichts abführen

Wer als Vermieter insgesamt unter den Grenzen der Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG bleibt, weist keine Umsatzsteuer aus und führt keine ab. Für eine einzelne Garage für fünfzig oder achtzig Euro im Monat trifft das fast immer zu.

Wichtig ist die Reihenfolge: Erst ist der Umsatz steuerpflichtig, dann wird er wegen der Kleinunternehmerregelung nicht erhoben. Wer daraus schließt, die Garagenvermietung sei steuerfrei, rechnet falsch, sobald weitere Umsätze dazukommen.

Was in den Mietvertrag gehört

1. Die Miete mit der Angabe, ob Umsatzsteuer enthalten ist. Steht im Vertrag nur ein Betrag, gilt er im Zweifel als Bruttobetrag.
2. Bei Kleinunternehmern der Satz, dass nach § 19 UStG keine Umsatzsteuer ausgewiesen wird.
3. Keine Umsatzsteuer ausweisen, die man nicht abführt. Wer sie in einer Rechnung nennt, schuldet sie dem Finanzamt, auch ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein.

Punkt 3 ist die teuerste Falle in diesem Text.

Einkommensteuer, kurz danebengestellt

Umsatzsteuer und Einkommensteuer sind zwei verschiedene Fragen. Die Mieteinnahmen aus einer Garage gehören unabhängig davon zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und stehen in der Steuererklärung. Abziehen lassen sich die Kosten, die dazu gehören, also Abschreibung, Grundsteueranteil, Versicherung, Reparaturen.

Was das hier nicht ist

Eine Steuerberatung. Der Text erklärt die Systematik, damit man die richtige Frage stellen kann. Ob in deinem Fall eine Nebenleistung vorliegt und ob die Kleinunternehmerregelung greift, hängt an deinen gesamten Umsätzen und gehört zu einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.