Nebenkostenabrechnung prüfen
Die Betriebskostenverordnung zählt abschließend auf, was auf Mieter umgelegt werden darf. Öffne deine Abrechnung als PDF oder Word-Datei und sieh, welche Posten dort nicht hingehören und ob die Frist eingehalten ist. Kostenlos und ohne Anmeldung, alles bleibt in deinem Browser.
Schätzung ohne Gewähr, keine Rechtsberatung. Was das heißt
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Zum Fall
Wenn etwas nicht stimmt, schreib uns. Wir lesen jede Mail selbst und antworten in der Regel am selben Tag. Passt das Ergebnis nicht zu deinem Fall, sag es uns, dann bessern wir nach. Das hier ist kostenlos und soll eine Hilfe sein, kein Geschäft.
Ehrlich dazugesagt: Es ist keine Prüfung deines Einzelfalls und keine Rechtsberatung. Das Schreiben ist ein Muster, das du in eigenem Namen verschickst, und ob es Erfolg hat, hängt von deinem Fall ab.
Zum Verschicken per E-Mail. Häng die eben geladene Datei an und kopier diesen Text hinein. Verschickt wird von hier aus nichts, das machst du selbst aus deinem eigenen Postfach.
Bei einer Kündigung, einem Widerspruch oder einer Frist ist die E-Mail oft nicht ausreichend. Wo es auf den Zugang ankommt, verschick das Schreiben zusätzlich auf Papier, am besten so, dass du den Zugang nachweisen kannst.
Befunde
In der Abrechnung markiert
Was dieses Werkzeug ist und was nicht
Es vergleicht die Bezeichnungen der Posten mit dem Katalog des § 2 Betriebskostenverordnung und prüft ein paar feste Regeln wie die Abrechnungsfrist und die Verteilung der Heizkosten. Es kann nicht wissen, was hinter einem Posten wirklich steckt: „Wartung“ kann umlagefähig sein oder eine versteckte Reparatur.
Das Ergebnis ist ein Hinweis, wo sich Nachfragen lohnt, keine Rechnungsprüfung und keine Rechtsberatung. Du hast das Recht, beim Vermieter die Originalbelege einzusehen. Das ist fast immer der nächste sinnvolle Schritt. Bei größeren Beträgen hilft ein Mieterverein weiter.
Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung
Fristen, umlagefähige Posten und was du bei Fehlern tun kannst.
Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?
Nur die, die in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind, und nur wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurden. Die Liste ist abschließend:
- Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser
- Aufzug, Straßenreinigung, Winterdienst, Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege
- Beleuchtung, Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart
- sonstige Betriebskosten, aber nur wenn sie im Vertrag einzeln benannt sind
Welche Posten sind nicht umlagefähig?
Die häufigsten Fehler in Abrechnungen sind Posten, die gar nicht umgelegt werden dürfen:
- Verwaltungskosten und Verwaltervergütung
- Instandhaltung, Instandsetzung und Reparaturen
- Rücklagen jeder Art
- Kontoführung, Bankgebühren, Porto
- Mietausfallwagnis und Kosten für leerstehende Wohnungen
- Anwalts-, Gerichts- und Steuerberatungskosten
- Neuanschaffungen und Modernisierung
Aufpassen bei „Wartung“: Die laufende Wartung ist umlagefähig, eine Reparatur bei derselben Gelegenheit nicht. Auf der Handwerkerrechnung steht oft beides.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung bei mir sein?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Für das Kalenderjahr 2025 heißt das: bis zum 31. Dezember 2026.
Kommt sie später, kann der Vermieter in der Regel nichts mehr nachfordern, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben bekommst du trotzdem ausgezahlt. Entscheidend ist der Tag, an dem die Abrechnung bei dir ankommt, nicht das Datum auf dem Schreiben.
§ 556 Abs. 3 BGBWie lange kann ich einer Abrechnung widersprechen?
Du hast zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben. Danach sind sie ausgeschlossen.
Zahle eine Nachforderung nicht vorschnell, ohne geprüft zu haben. Wenn du unter Vorbehalt zahlst und schriftlich widersprichst, hältst du dir beides offen: Du vermeidest Ärger wegen Zahlungsverzugs und behältst deine Einwendungen.
§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGBWas ist Belegeinsicht und wie fordere ich sie an?
Du darfst die Originalbelege einsehen, auf denen die Abrechnung beruht: Rechnungen, Verträge, Ablesewerte, Verteilerschlüssel. Das ist fast immer der sinnvollste nächste Schritt, weil sich erst dort zeigt, was hinter einem Posten steckt.
Bitte schriftlich um einen Termin. Der Vermieter muss die Einsicht in seinen Geschäftsräumen ermöglichen; auf Kopien oder Scans muss er sich nicht einlassen, viele tun es aber. Solange dir die Einsicht verweigert wird, kannst du die Nachzahlung in der Regel zurückhalten.
Wie hoch sind normale Nebenkosten?
Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds nennt im Durchschnitt 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat. Fallen alle möglichen Betriebskostenarten an, sind es bis zu 2,87 Euro.
Für eine 68 Quadratmeter große Wohnung sind das also grob 1.860 bis 2.340 Euro im Jahr. Deutlich mehr ist nicht automatisch falsch, etwa bei Fernwärme, Aufzug oder Concierge, aber ein guter Grund, genauer hinzusehen.
Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2022Meine Heizkosten wurden nur nach Wohnfläche verteilt. Ist das erlaubt?
Nein. Die Heizkostenverordnung verlangt, dass 50 bis 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem gemessenen Verbrauch verteilt werden. Der Rest darf nach Fläche umgelegt werden.
Wird dagegen verstoßen, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen. Das gilt auch, wenn gar keine Verbrauchserfassung stattgefunden hat.
§ 7 und § 12 HeizkostenverordnungWas muss in einer Abrechnung mindestens stehen?
Vier Angaben, sonst ist sie schon aus formalen Gründen angreifbar:
- die Gesamtkosten je Kostenart
- der Verteilerschlüssel mit Erläuterung
- die Berechnung deines Anteils
- der Abzug deiner Vorauszahlungen
Fehlt eine davon oder ist die Abrechnung für einen Laien nicht nachvollziehbar, kannst du das rügen.
Wird meine Abrechnung hochgeladen?
Nein. Die Prüfung läuft vollständig in deinem Browser. Auch wenn du das PDF mit dem Widerspruchsschreiben kaufst, bleibt dein Text auf deinem Gerät; vom Server kommen nur die festen Textbausteine des Musterbriefs.